Deux notes sur 100
Une pour louer, une pour revendre. Un bien peut être bon d'un côté, mauvais de l'autre.
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—connectésUne annonce donne un prix, des photos et trois lignes de texte. Nous la confrontons aux ventes réellement conclues, au registre des diagnostics, au plan local d'urbanisme, aux permis déposés et aux statistiques de la commune. Voici, volet par volet, tout ce que vous trouvez sur la fiche d'un bien.
Le premier écran porte la décision, pas l'inventaire. En une lecture, vous savez si le prix demandé se défend, ce que le bien rapporterait loué, et ce qu'il laisserait à la revente.
Une pour louer, une pour revendre. Un bien peut être bon d'un côté, mauvais de l'autre.
Le prix demandé face aux ventes conclues, pas aux autres annonces.
Le loyer estimé sur douze mois, rapporté au prix demandé.
Ce que l'opération laisse, frais et travaux compris. Négatif quand elle perd.
L'écart que les délais de vente et le prix médian local rendent défendable.
Énergie, travaux, surface, aléas, tension : le contexte sans quitter l'écran.
Mensualité, cash-flow et effort d'épargne, avec vos hypothèses de financement.
Une note qui ne dit pas sur quoi elle repose ne vaut rien : chaque critère est détaillé dans le volet Le marché.
L'annonce dit « proche commodités ». Nous disons quelle rue, quel bâtiment, quelle classe énergie, ce que le chauffage coûte à l'année, et à quelle date ce logement devient interdit à la location.
Croisée entre le texte, les photos et le registre des diagnostics.
Année de construction, niveaux, nombre de lots, période du bâti.
Classe, consommation, émissions, date et numéro du diagnostic.
La date à laquelle ce logement devient interdit à la location.
La facture annuelle attendue, selon la consommation et le mode de chauffage.
Ce qu'un poste de travaux fait gagner en classe, et ce qu'il coûte.
Sans diagnostic publié, la classe probable est tout de même estimée.
L'exposition de la façade, l'ensoleillement et le vis-à-vis du bâtiment.
Ce que valent les autres lots du bâtiment, et ce qu'ils s'y sont vendus.
Une vue dégagée n'est dégagée que jusqu'au permis suivant. Ce volet lit le plan local d'urbanisme de la parcelle et les permis déposés autour du bien.
Les permis déposés et accordés autour. Ce qui est accordé se construira.
La parcelle cadastrale, sa surface, et la zone du PLU qui s'y applique.
Hauteur, emprise au sol, destinations admises : ce qu'on peut bâtir à côté.
Combien le règlement en impose, et donc si une division est possible.
Le volume autorisé année après année : il annonce la pression sur les loyers.
C'est le volet le plus fourni de la fiche : vingt-trois lectures du voisinage, du bruit en décibels à la fibre, des écoles une par une aux sites industriels classés. Un rendement ne dit rien de la vacance ; tout ceci en dit quelque chose.
Tout ce qui compte autour du bien, sur une carte, avec sa distance réelle.
Ce qu'on atteint en cinq, dix et quinze minutes de marche.
Le voisinage immédiat, bâtiment par bâtiment : ce qu'on voit par la fenêtre.
Une commune se moyenne, un quartier se choisit : les deux, face à face.
Inondation, argiles, sismicité, plans de prévention opposables à l'adresse.
Routier, ferroviaire, aérien. Pas « quartier calme » : un chiffre.
Installations classées et sites pollués autour, avec leur distance.
Les faits enregistrés dans la commune, par catégorie et par habitant.
L'époque des bâtiments voisins annonce charges et travaux à venir.
Le raccordement à l'adresse. Un logement non fibré se reloue moins vite.
Ce que cela change au préavis, à la taxe et au plafond de loyer.
Les communes qui l'imposent. Louer sans autorisation y est sanctionné.
Les places publiques autour du bien, payantes ou non.
Crèches, maternelles, élémentaires, collèges et lycées, une par une.
Les arrêts et les lignes autour du bien, avec leur distance à pied.
Commerces alimentaires, boulangerie, pharmacie, et le jour du marché.
L'offre de soins autour du bien, là où elle manque souvent.
Les espaces verts accessibles, leur surface et leur distance.
Vingt ans de recensement : une commune qui se vide ne se reloue pas pareil.
Taille des logements, part de locataires, âge : à qui vous allez louer.
La répartition des classes de la commune, qui situe le bien parmi ses voisins.
Population, revenu médian, chômage, logements vacants.
Mairie, urbanisme, services techniques : à qui vérifier avant de signer.
Toutes les notes de la fiche viennent d'ici. Ce volet ouvre le calcul en entier : chaque critère, son poids, sa valeur pour ce bien, et la série de prix qui le sous-tend.
Critère par critère : son poids, sa valeur ici, et ce qui manquait.
Dix ans de ventes conclues, appartements et maisons séparés.
Volume de ventes, prix médian et délais observés.
Un studio et un cinq pièces ne se lisent pas au même prix.
Votre budget vise-t-il le cœur du marché, ou sa marge ?
Les loyers observés année après année, plafond d'encadrement compris.
Un studio et un T4 ne suivent pas la même pente.
Ce que se loue chaque typologie dans la commune.
Deux jauges : à quelle vitesse on reloue, à quelle vitesse on revend.
À surface comparable et mieux notées, dans la même commune.
Toutes ces séries viennent des ventes publiées par la DGFiP et des statistiques publiques. Aucune estimation d'agence n'entre dans le calcul.
L'annonce d'origine reste consultable telle qu'elle a été publiée, et vos observations restent les vôtres.
Le texte du vendeur, intégral, à côté de ce qu'on en a déduit.
La source, sa date de publication, et son historique de prix.
Le prix réellement conclu revient sur la fiche quand le bien se vend.
Ce que vous avez remarqué et ce qu'il faut vérifier. Visible de vous seul.
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