Simulateur d’amortissement LMNP

On retire d’abord le terrain. Il ne s’use pas, donc il ne s’amortit pas. C’est en général 10 à 15 % du prix pour un appartement, jusqu’à 30 % pour une maison sur sa parcelle.

On découpe ensuite le bâti en composants. Un immeuble ne vieillit pas d’un bloc : les agencements se refont à douze ans, le gros œuvre tient un siècle. Chaque part suit donc sa propre durée — gros œuvre sur 50 ans, façade et toiture sur 25, installations sur 15, agencements sur 12. Les frais de notaire s’étalent sur 25 ans, les travaux sur 10, le mobilier sur 7, l’électroménager sur 5.

L’amortissement ne peut pas creuser de déficit. C’est la règle que la plupart des simulateurs oublient (art. 39 C II 2° du CGI) : il est plafonné au résultat de l’année, une fois les charges et les intérêts d’emprunt déduits. Sur un achat financé à crédit, les premières années sont souvent déficitaires à elles seules — l’amortissement n’y sert à rien et part intégralement en report, sans limite de durée. Il ressort plus tard, quand les intérêts s’effondrent. C’est pour cette raison que le simulateur demande votre emprunt.

Depuis 2025, la revente reprend une partie du gain. Pour toute cession à partir du 15 février 2025, les amortissements immobiliers déduits se réintègrent dans la plus-value : le prix d’acquisition retenu est diminué d’autant, la plus-value taxable augmente. Ce n’est plus une économie définitive, c’est un report. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD en sont exclus — et le mobilier aussi, quel que soit le bien.

Cette estimation suppose un barème et un loyer constants. Elle ne remplace pas un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles au régime réel.